昌邑小学（浦东北蔡）

北蔡是浦东一个大型的居住社区。

这里开发较早，现在发展已经十分成熟。

虽然名字很接地气，但北蔡真的不菜。

综合来看，北蔡是浦东中产的一个均衡之选，性价比很高。

北蔡地处浦东内中环间，是一个大型的纯居住社区。

因为缺少产业，北蔡一直没什么宏大的规划，在浦东众板块中是个十分低调的存在。

整个北蔡的面积很大，人口很多，住了差不多29万人。

这里最值得一提的，是它的区位优势和交通配套。

在地图上看，北蔡的区位优势很明显，北接花木，西接杨思前滩，东靠张江。

金融高地，企业总部，科创中心，周边的一众富邻给北蔡带来了大量的优质客群。

轨交配套上，北蔡有7号线、13号线、18号线三条轨交，站点均匀分布，乘车十分便捷。

在北蔡，几乎每个小区都可以说是地铁房。

其中东西走向的13号线，能级很高，经过汉中路、南京西路、新天地、世博大道、中科路等高能级站点。

7号线也不差，经过静安寺、龙华中路、花木路这几站。

路面交通这一块，北蔡南北向有罗山路高架、沪南路、杨高南路，东西向有高科西路、成山路以及上海中环，都是主干道。

区位和交通的优势，让北蔡一直是浦东一个热门的置业板块。

这里既不失烟火气，又不像浦西市区那么拥挤。

北蔡的住宅产品十分丰富，从动迁房、洋房、高层到别墅都有，满足不同人群的居住需求。

北蔡最值得关注的区域，是大华锦绣华城片区，一个占地面积达3.3平方公里的城中城。

这里也是整个北蔡城市界面最好、配套最优良的区域。

大华锦绣华城片区由大华集团整体开发，在此深耕近二十年。

现在这一块城市界面优美，绿化率高，中产氛围浓厚，商业也很丰富，居民购物生活都十分便利。

大华锦绣华城一共19个街区，每一个街区都独立成为小区，各有各的名字，也各有各的特点。

即使你住在这里，都不一定能搞清楚哪里是哪里。

这里有动迁房与商品房之分，整个区域可以以北艾路为界，北艾路以北是动迁小区，以南是商品房小区（4街区除外）。

因此整个大华，基本是房子离内环越远，品质越高。

其中大华斐乐公园品质最高，是洋房+叠墅的低密组合。

沿着川杨河的十四到十九街区，品质也比较高。

尤其是十四街区和十五街区。

十四街区包括悦豪斯和伊斐墅，悦豪斯为公寓和大平层，伊斐墅是十四街区的三期联排。

小区内建筑以干挂石材外立面为主，因为品质高，房东惜售，整体换手率较低。

两房的价格在1100万左右。

十五街区珐朵公馆建于2013年，共两期，其中一期为2梯8户小户型，二期2梯3户和2梯4户的双南两房和南北通3房。

十六街区建筑风格多样，由小高层、洋房和沿川杨河的联体别墅组成，街区人车分流，拥有中心水景花园及健身会所。

十八街区绿化率很高，整体很安静，居住氛围浓厚。

不过十六、十八街区的外立面稍显老旧。

十九街区规模很大，开发较早，建于2006年，停车困难。

其他几个街区，要么是纯动迁房，要么是动迁房商品房混合，要么年代较老，品质相对次一些。

另外大华斐勒公园二期新房估计会在今年入市，主力户型是150平以上的四房，预计开盘价格在11万左右。

在中产家庭最看重的教育配套这一块，大华锦绣华城有二梯队的小学昌邑小学，和三梯队的初中上南东校。

昌邑小学（大华校区）一直理性地贯彻着快乐教育的理念，这里的老师的整体素质很高，老师珍视每一个孩子，不会歧视差生，注重孩子的全面发展。

在昌邑小学（大华校区）就读，小升初阶段进可攻退可守。

如以四校为目的，可以考虑考建平西校或者建平实验中学或外区好学校。

家长中有相当部分是重视教育的新上海人，所以学校里面的学习气氛还是比较浓厚的。

不过需要注意的是，大华不是每个小区都对口昌邑小学，具体是锦尊路以东，9/10/11/12/18/19这几个街区对口。

其中十一街区的位置不错，房龄也新一点，是片区内xq房最热门的小区，不过部分户型比较差。

值得一提的是，锦尊路以西的新时代小学已经改成了进才实验小学西校(大华校区)，不知道会不会给这边的小区带来利好。

大华锦绣华城的另一个亮点，是丰富且均匀分布的商业。

经过多年的开发建设，大华现在有大大小小多个商业体：

成山路上的巴黎春天、华润万家、家乐福；

高科西路上的山姆会员店；

锦尊路上的大华嘉年华、北艾路上的盒马生鲜；

以及丰富的底商，完全能够满足区域内居民各类日常所需。

这些商业体均匀分布在整个片区，让每个街区的居民购物都不会太远，十分方便。

目前大华锦绣华城品质好一点的房子单价基本都在10万以上了，部分房源价格已经攀上了12万。

沿着成山路往东走，过了锦绣路，还有几个商品房小区与大华锦绣华城形成组团。

分别是宝华海尚郡领、陆家嘴锦绣前程、海上国际花园。

其中宝华海尚郡领品质最高，毕竟宝华出品。小区户型偏大，单价在12万以上。

陆家嘴锦绣里是2015年的次新房，价格低一些，但单价也在9万以上了。

海上国际花园的单价就更低一些，不过它的三期有独栋别墅产品。

另外在十四街区的西侧，还有一个2019的次新房，凯利海华府，品质也很高，当时开盘价9万，去年二手成交单价已经高达13万。

至于高科西路以北的陆家嘴锦绣前程，浦东知名豪宅星河湾，在行政区划上实际属于花木街道，不过也有不少人把它们归为北蔡板块。

无论如何，龙阳路交通枢纽的规划，让北蔡迎来和花木一体化的机会，利好很大。

北蔡另一个值得期待的地方，是北蔡楔形绿地，未来将在这里规划产业、居住以及大面积绿化，有点像三林前滩南楔形绿地。

最初开发的时候，北蔡被当做动迁基地，接收了大量从市区动迁过来的居民。

因此北蔡片区的动迁房很多，居住品质、城市界面都很一般，比如莲溪、南新、绿川、鹏海几个社区。

另外还有不少城中村。

这些城中村居住环境复杂、卫生环境差，共用卫生间，在上海这轮疫情中成为“风暴眼”。

好消息是，几个城中村今年就会启动拆迁改造，是北蔡有史以来最大的城中村改造项目，共涉及5个村，总面积近3000亩。

这也是北蔡的一大利好。

整体来看，北蔡尤其大华锦绣华城片区的城市界面、居住氛围都很好，居民素质也比较高。

商业，交通，教育配套亦不俗，是浦东中产家庭的均衡之选，而且价格也比较实在，未来预期跑赢大盘没有任何问题。

浦东北蔡，你喜欢这里吗？

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